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Foggia, in arrivo migliaia di case

10 ottobre 2010

Seimilatrecento nella ipotesi massimale, 2.200 in quella “sostenibile”. Una concreta risposta ai problemi abitativi della città, ma anche una pesante ipoteca al suo futuro urbanistico. Ecco dove sorgeranno i nuovi alloggi.

Un milione e 400.000 metri quadrati di aree destinate a servizi dal vecchio piano regolatore generale firmato da Benevolo sono divenute edificatorie, per effetto di una delle tante manovre urbanistiche licenziate dall’amministrazione comunale per fare fronte alla domanda di suoli, in questa particolare congiuntura determinata dal lungo iter del nuovo piano urbanistico generale, del quale allo stato esiste soltanto il documento programmatico preliminare.

La nuova cospicua dotazione di aree è stata ottenuta rimodulando, appunto, il fabbisogno di aree destinate a servizio: è la manovra, di cui abbiamo già parlato nelle precedenti puntate del nostro viaggio sull’urbanistica cittadina, attuata (dalla precedente amministrazione comunale di centrosinistra, guidata da Orazio Ciliberti) rivedendo le “aree F” del vecchio piano regolatore generale, ovvero i suoli che erano stati da questo destinate a servizi. Si tratta di quelle aree che non sono mai state utilizzate, vuoi per mancanza delle risorse finanziarie necessarie per espropriarle, vuoi perché gli interventi che ci si prevedeva di realizzare hanno perduto di attualità programmatica.

 

URBANISTICA TRASPARENTE SOLO SE CAPITA DAI CITTADINI

Giova ripetere che lo scopo di questo nostro viaggio non è quello di esprimere giudizi sulle scelte urbanistiche della civica amministrazione, ma piuttosto quello di aiutare i nostri lettori a farsi una loro opinione sullo “stato dell’arte” nel settore  che da sempre rappresenta più una croce che una delizia della politica cittadina, e da cui comunque dipende buona parte della qualità della vita della popolazione.

In sostanza, le “aree F” che non risultavano utilizzate sono state destinate ad uso edificatorie, con particolare riferimento alla realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale. Ma vediamo come si è giunti a determinare la quota di aree, che non è certamente poca cosa, se si tiene conto che il Prg di Benevolo destinata ad aree F ben  4 milioni 108mila e 110 metri quadrati di superficie, di cui circa 800.000 per la realizzazione di interventi di istruzione superiore, poco più di 500mila per la realizzazione di strutture sanitarie e 366.000 per la realizzazione di aree a verde.

Una delle questione che abbiamo cercato di approfondire in modo particolare durante il nostro viaggio nell’urbanistica cittadina riguarda l’attualità dell’ormai “vecchio” documento programmatico preliminare, dopo che, all’indomani dell’approvazione del documento che avrebbe dovuto fungere da start up del nuovo piano urbanistico generale, il consiglio comunale ha licenziato una mole  veramente notevole di nuovi piani e di nuovi strumenti  urbanistici.

Almeno per quanto riguarda le aree F, c’è da dire che i calcoli sono stati effettuati proprio sulla scorta delle previsioni e delle indicazioni del documento programmatico preliminare, il cui progettista, il prof. Karrer, si era occupato della questione delle”aree F”, rilevando che buona parte dei suoli che  il vecchio piano regolatore generale destinava ad aree F risulta non utilizzato. Una parte  piuttosto consistente che sempre Karrer aveva calcolato nel 38 per cento dei suoli che Benevolo aveva destinate ad aree per attrezzature di interesse generale.

 

MANOVRA SULLE ZONE F: LE INDICAZIONI DI KARRER E DEL DPP

Ad indurre Karrer a prospettare un ritocco della dotazione da assegnare alle aree F era stata anche un’altra considerazione: la legge urbanistica pone a 17,5 metri quadrati per abitante il parametro relativo alla dotazione delle zone F. Moltiplicato questo coefficiente per la popolazione residente si ottiene che il totale delle zone F dovrebbe ammontare ad una cifra sensibilmente inferiore a quella prevista dal vecchio PRG: non 4.108.110 metri quadrati così come voleva Benevolo, ma 2.708.650 metri quadrati, con un esubero di 1.399.460 metri quadrati, che sono precisamente quelli che il consiglio comunale ha recentemente sottratto alla dotazione di zone F, per destinarlo ad interventi edilizi, per lo più di edilizia residenziale sociale.

“Si può pertanto ritenere – recita il passaggio chiave del Programma di edilizia residenziale sociale del Comune di Foggia – che le attrezzature di interesse generale della città siano sovradimensionate e che lo standard minimo non sia più pari a 17,5 metri quadrati per abitante, ma molto di più, ovvero 26,5 mq/ab.”.

Qui però qualche riflessione si impone. Non è chiarissimo se il passaggio che abbiamo riportato tra virgolette sia estratto dal documento programmatico preliminare (e vada dunque attribuito a Karrer) oppure sia una considerazione dell’estensore del programma comunale, che è l’ing. Affatato. Fatto sta che ci sembra evidente non ci siano errori di calcolo nel piano regolatore generale di Benevolo come il suddetto passaggio lascerebbe intendere, ma semplicemente la volontà, da parte dell’estensore del vecchio strumento urbanistico, di dotare la città di servizi ed attrezzature di interesse generale in misura maggiore rispetto agli standard definiti dalla legge. Per Benevolo, quella quota di 26,5 mq/ab non era evidentemente un minimo ma nasceva da una volontà tecnico-politica ben precisa. Che poi quelle aree non siano state effettivamente utilizzate e che probabilmente la dotazione prevista era effettivamente sovradimensionata è un altro discorso.

Il programma comunale riporta dunque – lo ribadiamo, anche sulla base delle indicazioni formulate da Karrer – al parametro minimo previsto dalla legge la dotazione di zone F destinando l’esubero pari a 1.399.460 metri quadrati alla realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale. Va detto che il tutto rappresenta l’applicazione di una legge regionale in materia (la legge 12/2008), e che è motivato dalla evidente carenza di alloggi economici nel capoluogo dauno.

BENEVOLO AVEVA FORSE SOVRASTIMATO IL FABBISOGNO DI SERVIZI

Gli interventi verranno eseguiti a seguito di un bando di concorso emanato dal Comune: le imprese che se lo aggiudicheranno dovranno, oltre  che versare gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria espressamente previsti per legge, cedere al comune almeno una quota minima pari al 10 per cento degli alloggi così realizzati (che il comune potrà a sua volta cedere in locazione) e tutti i suoli destinati a standard urbanistici (attività collettive, verde pubblico e parcheggi).

Ma a quanti alloggi corrispondono i metri quadrati “liberati” dai vincoli previsti per le zone F? Tantissimi. Applicando semplicemente i parametri previsti dal bando comunale, e qualora le ex zone F venissero urbanizzate tutte assieme, avremmo la bellezza di 6.300 alloggi, che rappresentano già qualcosa in più dell’intero fabbisogno edilizio pregresso ( 6.173 alloggi) calcolato dal documento programmatico preliminare. Di questi 6.300 alloggi, almeno 630 dovrebbero essere destinati al comune, che pertanto vedrebbe coperta una parte significativo del fabbisogno di edilizia sociale.

I tecnici comunale hanno tuttavia realisticamente calcolato un impatto molto più tenue del bando di edilizia residenziale sociale, elaborando una “ipotesi sostenibile” sulla scorta di parametri non soltanto statistici, ma realistici, come l’effettiva utilizzabilità e trasformabilità delle aree interessate, che per esempio non siano soggette a vincoli di altra natura, abbiano consistenza idonea, non siano di proprietà privata o che, se lo sono, non costino tanto da rendere poco remunerativo l’intervento. L’ipotesi sostenibile così calcolata stima in circa 2.200 alloggi quelli che verranno effettivamente costruiti in applicazione delle proposte ricevute dal comune per il bando. Non poco comunque.

 

TRAMONTA IL SOGNO DELL’AREA STRATEGICA

Nella piantina che pubblichiamo in questa stessa pagina si vedono distintamente le quattro zone che per effetto del Programma comunale di edilizia pubblica residenziale. La più grande, in basso a destra, è anche quella che rappresenta forse il più grosso sacrifici in termini progettuali, la più consistente rinuncia rispetto alle indicazioni a suo tempo tratteggiate da Benevolo. Sorge nei pressi del campo scuola di viale degli aviatori. Nelle intenzioni di Benevolo doveva ospitare altri impianti sportivi in continuità con lo stesso campo scuola ed il campo di calcio della Figc, ma anche servizi culturali e per il tempo libero di alto livello. Per fare un esempio, era l’area interessata dall’accordo di programma stipulato tra il Comune e la Provincia di Foggia (all’epoca del sindacato di Agostinacchio e della presidenza di Pellegrino) per la realizzazione di un grande teatro  da 3.000 posti. Non se ne fece nulla, ma l’idea era, senza dubbio, molto suggestiva.

Al di là delle previsioni dei tecnici comunali e delle differenza tra l’ipotesi statistica e quella sostenibile, è con ogni probabilità proprio questa la zona su cui si addenserà il maggior numero di proposte da parte dei soggetti interessati alla realizzazione del programma. Diversamente dalle altre aree, sorge infatti praticamente nel perimetro dell’abitato cittadino, e gli alloggi realizzati possono più facilmente essere immessi sul mercato.

Non è la stessa cosa per le altre due aree che sorgono più o meno tra via Napoli e il tratturo Castiglione e nei pressi dell’area ospedaliera. La più piccola delle due è ubicata in prossimità di un’area già urbanizzata mentre la terza è praticamente fuori l’abitato, con prospettive di urbanizzazione piuttosto critiche.

Resta il fatto che la manovra sulle zone F è stata sicuramente quella di più largo respiro o che, comunque avrà l’impatto più considerevole sul futuro urbanistico cittadino. La differenza tra i 6.300 alloggi realizzabili nel caso dell’ipotei massima, ed i 2.200 previsti dall’ipotesi sostenibile non è certamente poca cosa, e bisognerà attendere l’esito della procedura concorsuale per una previsione più certa. Va detto anche che si tratta di una manovra comunque di notevole impatto sia sotto l profilo sociale che sotto quello economico, ed anche di una concreta risposta al problema della tensione abitativa che da troppi anni non viene sistematicamente affrontato.

Resta infine sospeso l’interrogativo che sta alla base del nostro viaggio nell’urbanistica cittadina: cosa resta del PUG, e quali risposte il PUG dovrà comunque dare nella prospettiva di una città che sta già cambiando, e che presumibilmente cambierà ancora di più, per effetto della tante manovre urbanistiche approvate in questi anni? Tra l’altro i tecnici incaricato della redazione del nuovo piano urbanistico generale stanno lavorando, ma fino ad oggi nulla di preciso si sa del loro lavoro, mentre la carne messa a cuocere dalla civica amministrazione è davvero tanta.

Luciano Ventura

 

 

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